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Cocco Lifestyle blog

日々の「実験」について書いてます

借りる側は大家・管理会社と仲良くして滞りなく済むところに住む

サブリースによるアパート建築が問題になっています。

問題として取り上げられているのは、主に、にわか大家さんの経営が成り立つかどうかです。

 

アパート建築ラッシュなのは、相続税が上がるので、収める税金を減らすためにアパートを建てる人が増えているということみたいですね。

アパート建てる人は増えているが、物件は余りつつあるので、破綻するのが目に見えているという。

金融庁とかも動き始めるっていうのをネットで見かけたけど、これってもしかして、住居目的の建築物は相続税が減るけど、経営目的の建築物は相続税が減らないってことにしたら解決するのでは)

 

まあ、正直言うと、土地の相続は雲の上の話なので、勝手にやって、って話です。

ただし、アパート建築は、部屋を借りる側にも影響がある話ではあります。

 

借りる側に影響を与える最たるものは、

 

賃貸物件の管理のあり方

 

ではないかと思います。

 

 

家賃ももちろん影響があるのですが、家賃は明記されているじゃないですか。

強いていうなら、初期費用が物件や入居時期(月のいつごろに契約するか)によって違ってくるので、そこは全部計算してもらう必要がありますが、契約前に明確に分かろうと思えば分かります。

で、これはちょっと・・・・と思えば、契約しなければいい話です。

 

なんですが、どういう管理をしているのかは入ってみないと分かりません。

行った不動産屋さんが管理も請け負っているのであれば、雰囲気が分かりますが、そういうところばかりでもありませんし。

 

建物は、少なくとも30年から40年はもつので、その間のメンテをどうするか、というのがあると思います。

 

建物と住居のメンテは、考えつくだけでも、

 

  • 借りる側がやること:換気、掃除、水を流す、モノを壊さない、など。言ってしまえばちゃんと住む
  • 貸す側がやること その1:住居のメンテ。コンロや換気扇などの設備が壊れたときの修理や交換。これは、借りる側が管理に連絡しなければなりません
  • 貸す側がやること その2:長期展望に基づいた建物全体のメンテ。建物の塗装の塗り替え、タンクや配管の掃除など。これは、借りる側がどうこう言えるレベルのものではありません

 

というレベルがあると思います。

言ってしまえば、借り手も貸し手も、建物に対してちゃんとしましょうやってことですよね。

 

ちなみに、今回の賃貸の契約では、契約書に基づく説明の中で(東京都は、契約時に契約書の説明を受けます)、「借り手が換気せずに部屋や衣類にカビが生えた場合は借り手側の責任、雨漏りしているのを貸し手が直さずに部屋や衣類にカビが生えた場合は貸し手の責任」みたいな例を言っていました。

 

で、貸し手からすると、この人家賃払ってくれるかなーとか、ちゃんと住んでくれるかなーとかいろいろあると思うんですけど、

 

借り手も、この物件はちゃんと管理されているのかなーっていうのを見たほうがいいと思います。

 

見るといっても、なかなか分かりませんけど、

 

内見のときに、共用部分がきれいに掃除されているかとか、なんとなく部屋がガタガタしている感じがないかとか、そういうのは分かるかなと思います。

 

排水管なんかは難しいですけどねー。

内見の短い時間ではなかなか分からないので。

住んでいる間に、なにか変だなってなるかもしれないし、水を流している間に消えるかもしれないし、消えないかもしれない。

何をやっても無理で、借り手がどうしようもない場合もあります。

(配管からのニオイは、個人的には、管理会社にかどうにかしてくれるならそれでよし、どうにもならないなら引越しもやむなしのレベルです)

 

借り手がどうにもならないレベルでのメンテは、管理会社や大家がどれくらい素早く対処してくれるかとか、どれくらいお金をかける気があるのかとか、そういうのがものすごく関係してくると思います。

 

ウチの実家は一軒家ですが、外壁全体の塗装は100万円から200万円くらいはしていたと思います。

どんなに小さいアパートであっても、普通の一軒家よりは大きいだろうと思うと、どれくらいかかるのかなーとか、

配水管の清掃とかも、アパートだったらどれくらいかかるのかなーって思います。

 

そういうメンテのお金は、基本的には大家さんが出すのでは。

となると、相続税が浮くからアパート建てようとにわかに思った、おそらくは地主さんとかではなくて普通の生活を送っている大家さんが、数百万円単位のお金をどれくらい出したいだろうか。

 

 

とか考えると、こちらも、建物のメンテにお金をかけたくない賃貸物件に当たる可能性がこれから増えてくるかもしれないというのを、想定しておいたほうがいいかもしれないですね。

 

ちなみに、サブリース契約の裏側の記事を見つけました。

 

www.11heya-apaman.com

 

サブリースってそもそも何なのかよく分かっていないのですが、ページの冒頭では

 

サブリースとは、「転貸借」つまり、【大家さんが管理会社にお部屋を賃貸し、管理会社が賃借したお部屋を第三者にあたる入居者に貸す事】をいいます。
 
しかし、一般的にサブリースといえば賃貸物件の「一括借り上げ」や「空室保証」をする事をいいます。
 
ここでは、サブリース=家賃保証としてお話させていただきます!

 

 と書かれています。

 

サブリースの裏側は、この記事を読んでいただくとして、

 

借り手から見てみます。

 

たとえば、新築時に、ワンルームが8万円だったとします。

同じ物件の経年変化で、

 

新築 8万円

築10年 8万円

築20年 8万円

築30年 8万円

築40年 8万円

 

という家賃はありえるかどうかです。

 

最初の構造がしっかりしていて、定期的にメンテ、リフォームを行っていればありえないことはないですが、仮に建てたときそのままで放置していたら、ありえないと思います。

 

6,7回賃貸を変わっていて、10軒くらいは余裕で物件を見ているのですが、築年数が20年を過ぎると、急にボロくなる印象があります。

鉄筋は分かりづらいですが、それでも、住んでいるとあちこち痛んでるなーっていうのが分かります。

 

となると、業界的なカラクリは抜きにして、常識的に考えても、家賃保証というのが、ずっと同じ額というのはありえないだろうと思います。

逆にそれやったら、人が入ってこないと思います。同じ家賃を出せば新築のいい部屋に入れるのに、わざわざボロい部屋に入る人はいません。

それに、建物の資産価値は年々減っていくので、30年ずっと同じ家賃というのはおかしい気がします。

 

 

賃貸の間取りの話も書こうと思いましたが、すっごく長くなりそうなので、とりあえずここまで。

 

まとめると借りる側からすると、タイトルのとおりです。

大家さんや管理会社が適度にやる気のある(ものすごく情熱的である必要はない)人たちで、トラブルの際にはすぐに動いてくれる、長期メンテをある程度はしてくれている人が、借りる側からすると望ましいです。

ここのところの相続税がらみのアパート建築は、大家さん側も管理会社側も、アパートの管理と経営に目が向いていない場合も多いことが推測されるので、借りる側からすると望ましくないように感じます。

賃貸の管理体制は、入居してみないと分からない部分も多いですが、管理側がどうしようもなければ、借りる側ができることはごく一部なので、いざというときには見切りをつけて出て行く判断も必要になってきます。

賃貸の初期費用は、不動産屋と引越し業者を使うなら、どんなに少なく見積もっても30~40万円くらいはかかりますので、まとまったお金を持っておく事も必要。